Cómo el análisis de la situación de salud puede ayudar al diseño del desarrollo inmobiliario para la salud urbana

Al emplear el análisis de la situación de salud, los desarrolladores pueden crear proyectos inmobiliarios que generen nuevo valor al arraigar el bienestar de la comunidad en el lugar. | El acceso abierto a este artículo es posible gracias a Biositu, LLC.

Por Adele Houghton y Matthew Kiefer Otoño de 2023

Las crisis de salud pública como la pandemia de COVID-19, la epidemia de obesidad y las enfermedades relacionadas con el calor exacerbadas por el cambio climático ponen de relieve las fuerzas sociales, económicas y políticas que subyacen a las disparidades en los resultados de salud entre diferentes grupos de personas en una misma comunidad. Estos llamados “determinantes sociales de la salud”1 contribuyen a diferencias en la esperanza de vida de una década o más entre diferentes barrios de la misma ciudad. El diseño arquitectónico y la configuración del uso de la tierra pueden aumentar o disminuir esa disparidad al controlar la exposición de las personas a los peligros ambientales, como el calor extremo y los químicos tóxicos, y el acceso a conductas que promueven la salud, como la actividad física y la alimentación saludable.2

A la luz de estas preocupaciones, los formuladores de políticas y los defensores de la salud pública se están centrando en cómo los desarrollos inmobiliarios privados a gran escala pueden ayudar a abordar las disparidades de salud. Los determinantes sociales de la salud desempeñan un papel cada vez más importante en el proceso de aprobación de este tipo de proyectos. Los grupos comunitarios y las juntas que otorgan permisos esperan que los desarrolladores demuestren cómo un proyecto propuesto beneficiaría al vecindario circundante. A menudo, estas conversaciones se centran en los beneficios sociales: creación de empleo; acceso a la vivienda; y mejoras como parques, senderos para caminar y mejor transporte público. Por otra parte, programas cada vez más estrictos de permisos ambientales y de uso de la tierra exigen que los desarrolladores aborden las emisiones de gases de efecto invernadero, la resiliencia climática y otros impactos ambientales.

Al mismo tiempo, las recientes medidas adoptadas por la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos para estandarizar la presentación de informes sobre los riesgos climáticos han llevado a inversores que cotizan en bolsa o regulados, como los bancos comerciales y los fideicomisos de inversión inmobiliaria, a incluir preguntas de selección sobre las emisiones de gases de efecto invernadero y las consecuencias climáticas. riesgo de cambio en sus evaluaciones de proyectos de desarrollo inmobiliario. Los desarrolladores han sido expertos durante mucho tiempo en evaluar cómo los factores del mercado fuera de su control directo afectarán el retorno de su inversión proyectado. Pero ahora están bajo una presión cada vez mayor para evaluar los efectos de sus proyectos, positivos y negativos, también en la sociedad y el medio ambiente. Los llamados marcos ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) se han convertido en la forma predominante para que los inversores orientados al impacto evalúen las inversiones.3

Pero el análisis ESG no es adecuado para evaluar los efectos sociales y ambientales positivos de un proyecto de desarrollo inmobiliario individual. Los ESG generalmente optan por medidas universales, aunque los valores inmobiliarios están arraigados en los contornos del lugar. E incluso cuando la evaluación ESG utiliza medidas específicas del edificio o del sitio, como las calificaciones LEED, no aborda las formas en que una parcela de desarrollo afecta y es afectada por su entorno. Finalmente, el marco ESG aborda cada uno de sus tres factores por separado, cuando en realidad están interrelacionados y a menudo son sinérgicos en los proyectos inmobiliarios.

La industria inmobiliaria necesita un mejor enfoque para evaluar los impactos del desarrollo. A continuación proponemos aplicar los principios de un método de salud pública llamado análisis de la situación de salud. Este camino superior aporta un enfoque sistemático para definir, medir y abordar los desafíos de salud pública de una manera sensible al contexto. Cuando se aplica al desarrollo de bienes raíces comerciales, puede rediseñar el proceso de aprobación pública al anclar el impacto social en la salud y el bienestar del vecindario de manera evidente para los residentes y miembros de la comunidad.

El enfoque también puede reorientar fundamentalmente la creación de valor en bienes raíces desde dentro de los límites de la propiedad hacia los efectos dominó de un proyecto en el vecindario circundante. Implementado a mayor escala, el análisis de la situación de salud puede redefinir el valor del sector inmobiliario de modo que el proyecto más rentable se convierta en el que proporcione los mayores beneficios a la población y la salud planetaria.

El valor de un proyecto de desarrollo inmobiliario, tanto para sus patrocinadores como para otras personas a las que afecta, está ineludiblemente arraigado en el lugar. Dados sus efectos sobre el medio ambiente, la economía y la calidad de vida en el vecindario circundante, el desarrollo inmobiliario está fuertemente regulado a través de revisiones ambientales y de zonificación. La forma en que una parcela se relaciona con su entorno es recíproca: el contexto influye en el valor de una propiedad para sus patrocinadores y usuarios, y el proyecto también influye en el valor y la utilidad de las propiedades y comunidades vecinas. Adaptar el diseño de un nuevo edificio o la reutilización adaptativa de un edificio existente para maximizar esa relación recíproca puede generar valor para el equipo de desarrollo, la comunidad y el gobierno local.

El análisis de la situación de salud está inherentemente basado en la comunidad y se basa en datos de salud ambiental específicos del vecindario y en aportes de la comunidad.

Las guías de mejores prácticas, los códigos de construcción sustentable y, más recientemente, los métodos de evaluación ESG han ignorado esta verdad fundamental, optando por medidas universales que en su mayoría descuidan cuestiones que dependen del contexto, como la contaminación del aire causada por el tráfico local o el riesgo de inundaciones en función de la elevación. permeabilidad de la superficie y flujo de agua. Esta supervisión puede generar oportunidades perdidas para adaptar las características del proyecto a las necesidades del vecindario, generar confianza en la comunidad y aumentar el valor inmobiliario. Hay una mejor manera disponible.

El método superior que proponemos, el análisis de la situación de salud, presta especial atención a las circunstancias vividas por los residentes de una comunidad y las características de su vecindario que pueden afectar su bienestar. En un proyecto convencional, un equipo de desarrollo podría enfatizar los esfuerzos de sostenibilidad ambiental, como objetivos de diseño neto cero (por ejemplo, reducir la demanda de energía a la cantidad que se puede producir en el sitio utilizando energía renovable) en reuniones comunitarias. Pero si el desarrollo está ubicado en un vecindario cuyos residentes reportan altas tasas de asma, es poco probable que vinculen el objetivo universal de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero con mejoras en sus vidas cotidianas.

Por el contrario, el análisis de la situación de salud vincularía las altas tasas de asma en el vecindario con exposiciones específicas relacionadas con el cambio climático que pueden desencadenar o exacerbar ataques de asma, como los días de acción contra el ozono y los eventos de calor extremo. Hacer esa conexión conduciría naturalmente a una conversación pública sobre recomendaciones de diseño de proyectos que reducirían la exposición a los desencadenantes del asma, como medidas para reducir la congestión del tráfico.

Plantar estratégicamente árboles y arbustos para proteger el sitio de fuentes de contaminación del aire (por ejemplo, una autopista o una intersección muy transitada) puede proteger aún más a los ocupantes de la contaminación del aire relacionada con el tráfico. Maximizar la cantidad de plantas y sombra puede enfriar el aire alrededor del edificio, y las técnicas de enfriamiento pasivo, como aislamiento, superficies de colores claros y ventanas operables, reducen el riesgo de que las temperaturas interiores alcancen niveles peligrosamente cálidos durante los cortes de energía. Todas estas estrategias también reducen la contribución del proyecto a las emisiones de gases de efecto invernadero (es decir, su huella de carbono). Pero los desarrolladores y funcionarios gubernamentales pueden citar este punto ante la comunidad como una valiosa garantía o como un beneficio adicional de un diseño cuyo objetivo central es apoyar la salud y el bienestar del vecindario.

Para los inversores y reguladores, el análisis de la situación sanitaria puede fundamentar los objetivos ESG y ayudar a medir el éxito. Hace visibles las métricas ESG y sus interconexiones mediante el uso de datos ambientales, demográficos y de salud de fuentes como los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades de EE. UU., la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias y la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. para mapear el clima, la salud y la situación de referencia. Condiciones de equidad en el vecindario que rodea un desarrollo.

Al utilizar conjuntos de datos de fuente abierta fácilmente disponibles y un método sistemático que genera recomendaciones específicas para cada vecindario, el análisis de la situación de salud aumenta la transparencia y la equidad en la evaluación pública de los proyectos inmobiliarios propuestos y refleja las características sociales, ambientales y de salud únicas de cada vecindario. Cuando los datos se utilizan como marco para conversaciones con la comunidad sobre el proyecto, el proceso de participación comunitaria puede transformarse de un ejercicio de memoria en una oportunidad para darle forma al proyecto para que refleje las aspiraciones de la comunidad y lo base en el bienestar de la comunidad.

Un estudio reciente que la coautora Adele Houghton realizó en tres comunidades de Estados Unidos (Albany, Nueva York; Buffalo, Nueva York; y Waterford, Virginia) encontró que utilizar el análisis de la situación de salud como marco para llevar a cabo la participación comunitaria en una propuesta de desarrollo inmobiliario equilibró las prioridades de todos los grupos de partes interesadas de manera más efectiva que el típico proceso de aprobación pública. Cuando se les preguntó si sentían que sus voces fueron escuchadas durante el proceso de participación comunitaria y sus puntos de vista se reflejaron en la visión final del proyecto, los participantes obtuvieron una puntuación promedio de 4,65 sobre 5. Un miembro de la comunidad comentó: “Sentí la combinación de todos voces escuchadas.”4

El análisis de la situación de salud también logra mejor los objetivos ESG que los métodos ESG típicos. Las recomendaciones de operaciones y diseño de edificios sustentables que surgen del análisis de la situación de salud informado por la comunidad (la “E” en “ESG”) están motivadas por las necesidades sociales y de salud en el vecindario circundante (la “S” en “ESG”). Este método también impulsa a los equipos de desarrollo inmobiliario a reorientar su enfoque de gobernanza (la “G” en “ESG”) centrando a la comunidad en el diseño a través de un proceso de participación comunitaria más intencional. Por lo tanto, el método combina los tres elementos de ESG mediante el análisis de las exposiciones ambientales del vecindario y las necesidades de salud existentes para amplificar la voz de la comunidad en la configuración del proyecto final.

Finalmente, el análisis de la situación de salud es escalable. Utiliza big data específicos de vecindarios, disponibles gratuitamente, provenientes de fuentes confiables para priorizar estrategias de diseño y operaciones basadas en evidencia que reduzcan la exposición a condiciones insalubres y promuevan resultados de salud positivos. Los indicadores utilizados en el análisis pueden aplicar los sistemas de seguimiento y calificación existentes para ser más eficaces a la hora de medir y lograr resultados positivos en torno al cambio climático, la salud de la población y la equidad social. Los indicadores también son intertraducibles con las pantallas ESG existentes; políticas locales; guías de mejores prácticas, como LEED, WELL y Fitwel; y marcos globales como los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas. Como resultado, se prestan a escalar desde un desarrollo individual hasta compilar una puntuación ESG a nivel del vecindario, la comunidad e incluso la cartera inmobiliaria global.

Las regulaciones ambientales y los grupos comunitarios activos obligan cada vez más a los desarrollos inmobiliarios individuales a demostrar cómo benefician a la comunidad. Se están incorporando objetivos climáticos, de salud y de equidad en la promoción vecinal y en los planes distritales formales, códigos de zonificación y otras iniciativas de gobiernos locales. Por otra parte, los financiadores de deuda y capital inmobiliario están examinando cada vez más las posibles inversiones para determinar cómo respaldan el perfil ESG de los inversores o los requisitos regulatorios. Estas presiones ESG pueden aumentar el rencor y la duración del proceso de aprobación pública, aumentando los costos blandos y el riesgo reputacional para el desarrollador durante la fase previa al desarrollo, y el estrés entre todos los participantes. También pueden dar lugar a compromisos de proyecto a largo plazo que no están basados ​​en evidencia pero que, sin embargo, aumentan el capital o el costo operativo del proyecto.

El análisis de la situación de salud contrarresta estas fuerzas ayudando a los equipos de desarrollo inmobiliario a priorizar los factores de salud ambiental donde su proyecto puede tener el mayor impacto. Las métricas que utilizan para rastrear el progreso son escalables a nivel comunitario porque muchas políticas locales de clima, salud y equidad se basan en las mismas métricas, solo que a una escala mayor. De esta manera, el equipo de desarrollo puede demostrar cómo su proyecto contribuye a los indicadores clave de desempeño en el plan distrital, así como a los planes municipales en torno a la acción climática y condiciones de salud como la obesidad y el asma.

El análisis de la situación de salud se basa inherentemente en la comunidad y se basa en datos de salud ambiental específicos del vecindario y en aportes de la comunidad, en lugar de imponer una rúbrica ESG abstracta. Este enfoque puede generar confianza y una moneda común entre el equipo de desarrollo, los grupos comunitarios y el gobierno local para alinearse en torno a una visión compartida del proyecto. Esta dinámica aumenta la probabilidad de que un proceso de aprobación pública simplificado cree nuevo valor para los tres grupos de partes interesadas. El equipo de desarrollo gana financieramente cuando un proceso simplificado reduce la duración de su costo de mantenimiento. Su reputación también mejora si puede señalar un proyecto que ha recibido un fuerte apoyo de la comunidad. Podría decirse que los residentes y las empresas locales obtienen el máximo beneficio del proceso a largo plazo, porque es más probable que su calidad de vida mejore si el diseño final refleja sus necesidades y preferencias. Finalmente, los líderes comunitarios y los funcionarios del gobierno local se benefician al ser vistos como efectivos a la hora de equilibrar la capacidad de respuesta a los electores con proyectos de luz verde que ayudarán a hacer crecer la base impositiva y la economía local.

Para ilustrar más concretamente cómo el análisis de la situación de salud puede beneficiar a los tres grupos de partes interesadas en la práctica, ofrecemos el caso de la Parcela P3, una parcela de tierra de 7,6 acres en el vecindario de Roxbury en Boston, Massachusetts. Roxbury es un vecindario mayoritariamente de bajos ingresos, mayoría-minoría e históricamente desinvertido a unas tres millas del centro. El vecindario está a menos de una milla del área médica y académica de Longwood, donde un grupo de instituciones afiliadas a la salud, incluida la Escuela de Medicina de Harvard, forman un importante centro de empleo. Roxbury también se encuentra junto a la estación Ruggles, un centro de autobuses, metro y trenes de cercanías.

El sitio es simbólicamente importante como la parcela de tierra más grande que permanece bajo propiedad pública del problemático período de renovación urbana de Boston de las décadas de 1950 y 1960, cuando las autoridades públicas utilizaron la expropiación para reurbanizar grandes extensiones de tierra, desplazando a los residentes marginados y de bajos ingresos de sus hogares. vecindarios para construir proyectos masivos de infraestructura, edificios cívicos y viviendas para personas de mayores ingresos. El tramo P3 también es importante porque es lo suficientemente grande como para actuar como catalizador de oportunidades económicas y beneficios sociales en el vecindario.

En octubre de 2021, la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston (BPDA) emitió una solicitud de propuesta (RFP) que pedía a los desarrolladores que presentaran un desarrollo orientado al mercado y demostraran cómo su diseño produciría beneficios comunitarios significativos junto con los retornos financieros esperados. Dos desarrolladores líderes propusieron cada uno aproximadamente un millón de pies cuadrados de usos residenciales de ingresos mixtos y ciencias de la vida en varios edificios. La BPDA eligió un promotor en enero de 2023.

Como reflejo de la creciente presión ejercida por funcionarios públicos y grupos comunitarios para demostrar cómo un desarrollo inmobiliario propuesto beneficiaría a los residentes y empresas existentes del vecindario, la RFP reconoció que impulsar el desarrollo económico podría conducir al desplazamiento del vecindario. Por lo tanto, pidió a los desarrolladores que orientaran el proyecto para beneficiar a los residentes actuales de Roxbury, en lugar de centrarse únicamente en atraer nuevos negocios y residentes al vecindario. Como parte de un curso sobre el desarrollo de bienes raíces para el impacto social, el coautor Matthew Kiefer desafió a los estudiantes de la Escuela de Graduados en Diseño de la Universidad de Harvard a considerar, con el apoyo de la coautora Adele Houghton, cómo el análisis de la situación de salud podría ofrecer un enfoque más sistemático para lograr ese objetivo en el sitio P3 que la práctica actual, que a menudo es ad hoc.

Un análisis de la situación de salud comienza trazando la ubicación, la gravedad y las causas de las exposiciones ambientales de referencia en y alrededor del sitio de construcción propuesto. Luego, el análisis aborda si esas exposiciones dañarán desproporcionadamente a los residentes existentes o a los futuros ocupantes del desarrollo.

En el caso de P3, los datos del censo revelan que el vecindario circundante (aproximado por el código postal 02119) es significativamente más diverso que Boston en su conjunto y los Estados Unidos en general: 25,2 por ciento asiáticos, 20,4 por ciento negros no hispanos, 16,1 por ciento. Hispanos/latinos y 35,3 por ciento blancos no hispanos.

Los datos a nivel de vecindarios de la ciudad sobre exposiciones ambientales muestran una alta vulnerabilidad a los efectos de las islas de calor urbanas y a las inundaciones, porque gran parte del vecindario está cubierto de superficies impermeables, como calles, estacionamientos y edificios. El plan de resiliencia climática de Boston, Climate Ready Boston, coloca además al sitio en alto riesgo de inundaciones. Aproximadamente la mitad del sitio P3 es actualmente permeable (por ejemplo, cubierto de vegetación), por lo que un nuevo desarrollo que aumente las superficies impermeables podría aumentar inadvertidamente la vulnerabilidad del vecindario al calor extremo y las inundaciones.

Además, Tremont Street, una vía importante de Roxbury, limita con la P3. De 2015 a 2022, la ciudad documentó 20 lesiones de ciclistas y peatones relacionadas con el tráfico a lo largo de esa sección de la calle, muchas de ellas en medio de la cuadra P3, lo que ofrece una oportunidad para que el nuevo proyecto introduzca una forma más segura para que los peatones accedan a la estación Ruggles. al otro lado de la calle Tremont.

Los datos del sector censal sobre las características de salud comunitaria del vecindario inmediato muestran una alta prevalencia de asma en adultos, mala salud mental entre los adultos y una tasa de pobreza muy alta (48 por ciento). Por otro lado, la salud física general es buena, lo que puede reflejar la subrepresentación de grupos demográficos como los niños y los ancianos, quienes, por razones tanto fisiológicas como de comportamiento, corren un mayor riesgo de sufrir resultados negativos para la salud cuando se exponen a peligros ambientales como la mala salud. calidad del aire, inundaciones, calor extremo e intersecciones peligrosas.

Por lo tanto, una evaluación de las exposiciones ambientales y los determinantes sociales de la salud en el vecindario P3 sugeriría priorizar cuatro condiciones de salud de la comunidad en el diseño del proyecto: lesiones y muerte relacionadas con el calor, lesiones y muerte relacionadas con inundaciones, lesiones y muerte relacionadas con el tráfico y muerte por aire. contaminación y accidentes de bicicletas y peatones, y salud mental. Estos factores de salud, a su vez, sugieren varias estrategias basadas en evidencia para el diseño y las operaciones de sitios y edificios que podrían reducir las exposiciones nocivas y promover la salud física y mental.

Diseño de edificios | Diseñar edificios totalmente eléctricos y con emisiones netas de carbono cero y reducir sus cargas de refrigeración y calefacción respondería a dos prioridades de salud ambiental que surgen del análisis de la situación de salud (calor extremo y contaminación del aire) y, al mismo tiempo, reduciría las emisiones de gases de efecto invernadero. Las estrategias de diseño adicionales para reducir la exposición al calor extremo incluyen la instalación de un techo blanco o de jardín (es decir, con vegetación); aislamiento mejorado de paredes y techos; mayores proporciones pared-ventana; y tamaño, forma, orientación y dispositivos de protección externos apropiados del edificio (por ejemplo, toldos).

Las ventanas operables respaldarían dos prioridades del análisis de la situación de salud (protección contra el calor extremo y apoyo a la salud mental) al alargar la cantidad de tiempo que el edificio podría usarse durante un corte de energía5 y amplificar los efectos restauradores de la luz solar y las vistas de la naturaleza.

Las habitaciones al aire libre (es decir, espacios al aire libre, a veces cubiertos, que están diseñados para usarse para realizar actividades que también ocurren en el interior) que reciben a los residentes del vecindario podrían aumentar el área utilizable en la propiedad sin aumentar la huella del edificio. Esto aumentaría las áreas rentables, ayudaría al proyecto a lograr un uso neto de energía cero y también respaldaría la salud mental y el bienestar de los ocupantes del edificio y los residentes del vecindario al aumentar el acceso a la naturaleza, extendiendo así los beneficios del proyecto para la salud física y mental. más allá de los límites del proyecto.

Dado el nivel de ingreso medio del vecindario y la antigüedad de su parque de viviendas, el proyecto debería incluir un espacio que se convertiría en un centro de resiliencia del vecindario o un centro de enfriamiento durante cortes de energía y desastres naturales. De hecho, esta estrategia podría representar uno de los beneficios comunitarios más importantes del proyecto.

Planificación del sitio | Dada la ubicación estratégica de P3 frente al centro de tránsito de la estación Ruggles, la forma en que se ubican los edificios en la propiedad podría responder a las cuatro prioridades de salud ambiental que surgen del análisis de la situación de salud. Por ejemplo, el sitio podría reducir el riesgo de lesiones para ciclistas y peatones al vincular senderos para caminar y andar en bicicleta que crucen con la red de vías verdes locales. Este enfoque, junto con la organización de los edificios en torno a generosos espacios verdes de acceso público, apoyaría la salud mental al aumentar el acceso a la naturaleza en un lugar seguro lejos del tráfico. Las áreas plantadas podrían diseñarse además para reducir la temperatura durante las olas de calor y reducir el riesgo de inundaciones en el lugar y en el vecindario circundante.

Un mayor espacio verde permeable mitigaría los riesgos para la salud y el medio ambiente de las inundaciones6 y el efecto de isla de calor urbana7 y, al mismo tiempo, apoyaría la salud mental de los ocupantes de los edificios y los residentes del vecindario.8 Una mayor cubierta arbórea reduciría aún más la exposición a eventos de calor extremo, brindando a los ocupantes de los edificios y al vecindario circundante los beneficios físicos y mentales de pasar tiempo en la naturaleza.

Vincularse a la vía verde cercana y reducir la cantidad de espacios de estacionamiento disponibles reduciría el riesgo de lesiones relacionadas con el tránsito y la exposición de la comunidad a la contaminación del aire relacionada con el tránsito en Tremont Street al alentar a los ocupantes del sitio a viajar en bicicleta, a pie o en transporte público.9

Microrred comunitaria de energía renovable | El análisis de la situación de salud también apoyaría la inclusión de una microrred comunitaria de energía renovable, un sitio que sea de propiedad cooperativa y tenga instalaciones de producción de energía renovable (por ejemplo, paneles solares, turbinas eólicas, instalaciones de energía geotérmica) y un conjunto de líneas de transmisión eléctrica. transformadores y unidades de almacenamiento de energía que pueden aislarse de la red eléctrica central y funcionar de forma independiente durante un período de tiempo en caso de un corte de energía generalizado.

Dado el tamaño, las necesidades de energía y la ubicación urbana de P3, establecer una microrred comunitaria de energía renovable podría promover múltiples objetivos. Reduciría la exposición a cortes de energía causados ​​por el calor o inundaciones y a la contaminación del aire por la quema de combustibles fósiles. También garantizaría energía para el centro de resiliencia del vecindario durante cortes de energía relacionados con el clima y podría convertir a los edificios participantes en islas de energía, donde los residentes podrían continuar usando el aire acondicionado durante cortes de energía relacionados con el calor.

La microrred comunitaria también podría reducir las presiones financieras sobre los residentes de bajos ingresos al reducir su factura mensual de electricidad. De hecho, el proyecto podría representar un proyecto de desarrollo económico liderado por el vecindario que podría generar riqueza entre los residentes actuales de Roxbury. La comunidad podría asociarse con la Oficina de Manejo de Emergencias de Boston o proyectos cercanos como la microrred comunitaria anclada en el Instituto de Tecnología Wentworth para estructurar la financiación, el desarrollo y la operación del proyecto. La microrred también beneficiaría al desarrollador al crear una nueva fuente de ingresos para la propiedad y al mismo tiempo reduciría las emisiones de gases de efecto invernadero del desarrollo.

La cercana ciudad de Chelsea, Massachusetts, inició en 2020 la construcción de una microrred comunitaria alimentada por energía solar y biocombustibles con almacenamiento en baterías exactamente por estas razones. Los edificios participantes están conectados a un controlador central que gestiona la carga y agrega la producción de múltiples sitios en una planta de energía virtual, utilizando una plataforma basada en la nube. El proyecto fue encabezado por una asociación entre la ciudad y una coalición de organizaciones locales sin fines de lucro de justicia ambiental llamada Resilient Urban Neighborhoods + Green Justice Coalition que aseguró fuentes de financiamiento no tradicionales, como una subvención de $200,000 del programa Massachusetts Green Communities.

Análisis Costo-Beneficio | El análisis de la situación de salud también puede ayudar a que un proyecto pase el análisis de costo-beneficio. El enfoque genera muchas opciones de diseño para un desarrollo inmobiliario que ayude a abordar preocupaciones prioritarias de salud ambiental en el vecindario circundante que, si se resuelven, producirán un valor inmenso y cuantificable. Una contabilidad elemento por elemento de cuánto costaría probablemente cada estrategia basada en evidencia en comparación con una base genérica de código mínimo puede combinarse con una contabilidad similar de los cobeneficios multifacéticos de estas estrategias desde la perspectiva del promotor inmobiliario. grupos comunitarios y gobiernos locales. En particular, es posible medir la mayoría de los beneficios que fluyen hacia el gobierno local como la mejora de los indicadores clave de desempeño en el plan de acción climática local, el plan de resiliencia climática, el plan de mejora de la salud comunitaria y los programas municipales existentes.

Como ocurre con todos los análisis de costo-beneficio, los beneficios no siempre se pueden convertir con precisión a términos monetarios, pero se pueden estimar sobre la base de técnicas de modelización aceptadas para guiar la toma de decisiones. Si bien los costos probablemente corren a cargo del desarrollador, los beneficios también fluyen hacia otras partes. Este enfoque ayuda al desarrollador a presentar argumentos ante otras partes interesadas para contribuir al éxito de ideas que a primera vista podrían considerarse demasiado costosas por sí solas. También permite a los desarrolladores proponer medidas que aborden las necesidades documentadas del vecindario, en lugar de reaccionar a innumerables solicitudes de partes interesadas y agencias que otorgan permisos. Los grupos de partes interesadas son más propensos a apoyar proyectos cuando ven cómo las estrategias propuestas abordan sus necesidades y prioridades. Estas estrategias pueden reducir el riesgo del proyecto, mejorar el desempeño financiero e importarse directamente a las carteras ESG como cantidades discretas con métricas validadas.

En teoría, el análisis de la situación de salud puede ayudar a reunir a los principales grupos de partes interesadas de un proyecto de desarrollo: la comunidad, el equipo de desarrollo y el gobierno local. En la práctica, sin embargo, los conflictos y la desconfianza pueden dividir. En consecuencia, el análisis de la situación de salud, por bien fundamentado que esté en datos y evidencia, debe ir acompañado de un proceso franco de participación comunitaria que utilice métodos participativos10 para garantizar que cada grupo de partes interesadas (especialmente los miembros de la comunidad afectados por el desarrollo) perciba que su voz ha sido escuchada. y sus puntos de vista reconocidos en el diseño final del proyecto.

El enfoque actual del desarrollo no está logrando su máximo impacto potencial, ya sea medido utilizando métricas tradicionales de retorno financiero o ESG.

Nuestros estudiantes de Harvard recibieron reacciones interesantes de representantes de la comunidad, desarrolladores y funcionarios locales en respuesta a sus presentaciones finales para el proyecto P3. Las partes interesadas estaban particularmente interesadas en cómo el proyecto podría integrar el espacio del laboratorio (que probablemente atraería a la mayoría de sus ocupantes de fuera de Roxbury) con viviendas asequibles para dar la bienvenida a usuarios de diversos ingresos y orígenes. Apoyaron las ideas de los estudiantes que facilitaron el transporte público, aumentaron el acceso a la naturaleza y las actividades al aire libre y proporcionaron una ruta más segura a la estación Ruggles al otro lado de Tremont Street.

De manera similar, la investigación de la coautora Adele Houghton encontró que el uso del análisis de la situación de salud para enmarcar un proceso de participación comunitaria en profundidad aumentó el apoyo de los participantes al proyecto. Por ejemplo, al comienzo de la participación comunitaria en un proyecto inmobiliario participante, varios líderes comunitarios se centraron exclusivamente en la necesidad de abordar la contaminación del aire provocada por camiones y trenes cercanos. Pero el análisis demostró cómo la contaminación del aire era parte de un marco más amplio de exposiciones ambientales, incluido el calor extremo y las inundaciones; necesidades de salud de la comunidad, como salud mental, violencia armada, obesidad y asma; y los determinantes sociales de la salud, como las altas tasas de pobreza y el legado del racismo, que exacerbaron el riesgo de resultados negativos para la salud. Como resultado, los participantes forjaron un consenso que priorizó las estrategias de diseño para proteger a los ocupantes y vecinos del edificio de las tres exposiciones relacionadas con el cambio climático (calor, inundaciones y contaminación del aire). Los miembros de la comunidad también enfatizaron la necesidad de que el equipo de desarrollo y los grupos comunitarios trabajen juntos para reclutar organizaciones sin fines de lucro y servicios de la ciudad con base en la comunidad para ocupar la planta baja de un edificio central en el desarrollo.

Al final de la participación comunitaria, además de expresar su apoyo general al enfoque, la mayoría de los participantes estuvieron de acuerdo o muy de acuerdo en que las opiniones de sus grupos de partes interesadas se reflejaban en la visión final del proyecto (una puntuación promedio de 4,44 sobre 5). Aún más sorprendente es que la atmósfera cambió notablemente durante el enfrentamiento. Muchos miembros de la comunidad comenzaron el proceso expresando preocupaciones sobre la gentrificación y el desplazamiento, y escepticismo sobre las intenciones de los desarrolladores. Al final del compromiso, los tres grupos de partes interesadas habían llegado a un consenso sobre la visión del proyecto. Un líder comunitario incluso preguntó al desarrollador: “¿Cuáles son los pasos que los miembros de la comunidad pueden tomar para ayudar a abogar en su nombre?”11

El análisis de la situación de salud es inmensamente prometedor. Sin embargo, para ser justos, aplicarlo al desarrollo inmobiliario puede enfrentar desafíos que enfrenta cualquier nuevo esfuerzo transdisciplinario. Es probable que los promotores inmobiliarios no tengan la experiencia interna para realizar un análisis de la situación de salud. Es cierto que otros aspectos del desarrollo inmobiliario requieren experiencia especializada, como la eficiencia energética o la retención de aguas pluviales. Pero el enfoque abordado en este artículo se ha utilizado sólo en unos pocos proyectos, por lo que no existe un grupo establecido de consultores para aplicarlo. De manera similar, es probable que los residentes de la comunidad no estén familiarizados con este método y que el personal municipal carezca de experiencia en salud pública para evaluar cómo incorporar el análisis de la situación de salud en las revisiones públicas.

La buena noticia es que todas las partes quieren un método superior. Los inversores de impacto, los promotores inmobiliarios, los arquitectos, los consultores en construcción ecológica y saludable y las organizaciones comunitarias son cada vez más conscientes de que el enfoque actual del desarrollo no está logrando su máximo impacto potencial, ya sea que se mida utilizando métricas tradicionales de rendimiento financiero o ESG. La coautora Adele Houghton ha entrevistado a más de 50 promotores inmobiliarios, arquitectos y consultores de construcción ecológica y saludable en los Estados Unidos desde 2020. Han expresado su deseo de adaptar el diseño de los edificios para satisfacer las necesidades demostradas del vecindario circundante.

Un segundo desafío es la cantidad y dispersión de conjuntos de datos secundarios. La proliferación durante la última década de conjuntos de datos a escala de vecindario disponibles abiertamente envía al profesional del análisis de la situación de salud a una búsqueda del tesoro. Por ejemplo, el estudio de caso de P3 presentado en este artículo se basó en 40 conjuntos de datos ubicados en 13 sitios web. El análisis de la situación de salud permite convertir esa profusión de datos en una expresión sucinta de cómo un desarrollo inmobiliario propuesto podría aprovechar su ubicación y uso previsto para brindar el mayor beneficio a los patrocinadores financieros del desarrollo, el vecindario circundante y la comunidad.

La reciente aparición de herramientas de inteligencia artificial (IA) como ChatGPT plantea la posibilidad de utilizar la IA para automatizar el primer paso en el proceso de análisis de la situación de salud, haciendo así que el proceso descrito en este artículo esté disponible para todos los afectados por el desarrollo inmobiliario, independientemente de su formación académica. El desafío de cómo utilizar big data de manera eficiente y ética es una cuestión que los innovadores y los primeros en adoptar el método propuesto en este artículo deben resolver con el tiempo junto con otros campos que se enfrentan a cuestiones similares.

El desarrollo inmobiliario puede parecer un vehículo improbable para un cambio social positivo. Aunque la conexión entre el entorno físico y los resultados sociales es cada vez más clara, muchos residentes y defensores del vecindario temen que el desarrollo inmobiliario a gran escala traiga cambios no deseados a su comunidad. Los desarrolladores deben conciliar la necesidad de defender los beneficios de su proyecto con los riesgos inherentes al desarrollo inmobiliario. Los proyectos requieren un uso intensivo de capital, requieren un horizonte de inversión a más largo plazo y deben prometer una alta tasa de rendimiento para atraer inversiones. La sabiduría convencional podría sugerir que agregar requisitos de beneficios sociales a la combinación sería contraproducente.

Nuestra investigación indica que esta opinión es errónea. Esperamos un uso más generalizado del análisis de la situación de salud, junto con pruebas de costo-beneficio y una participación comunitaria efectiva, para mejorar el desarrollo inmobiliario en beneficio de todos los participantes.

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Lea más historias de Adele Houghton y Matthew Kiefer.

1 Amy Schulz y Mary E. Northridge, “Determinantes sociales de la salud: implicaciones para la promoción de la salud ambiental”, Educación y comportamiento para la salud, vol. 31, núm. 4, 2004; Organización Mundial de la Salud, Marco conceptual para la acción sobre los determinantes sociales de la salud, 2010.

2 Andrew L. Dannenberg, Howard Frumkin y Richard J, Jackson, eds., Creación de lugares saludables: diseño y construcción para la salud, el bienestar y la sostenibilidad, Washington, DC: Island Press, 2011.

3 Elizabeth Pollman, “The Making and Meaning of ESG”, Instituto Europeo de Gobernanza Corporativa, Serie de documentos de trabajo sobre derecho, artículo núm. 659/2022, octubre de 2022.

4 Adele Houghton, Prioridad verde para el beneficio comunitario: un marco para adaptar las concesiones de derechos inmobiliarios a prioridades específicas del vecindario en torno al clima, la salud y la equidad, Publicación de disertaciones ProQuest de la Universidad de Harvard, 2023.

5 Adele Houghton y Carlos Castillo-Salgado, “Asociaciones entre estrategias de diseño de edificios ecológicos y resiliencia de la salud comunitaria ante eventos de calor extremo: una revisión sistemática de la evidencia”, Revista Internacional de Investigación Ambiental y Salud Pública, vol. 16, núm. 4, 2019.

6 Salman Anees Soz, Jolanta Kryspin-Watson y Zuzana Stanton-Geddes, The Role of Green Infrastructure Solutions in Urban Flood Risk Management, Grupo del Banco Mundial, 2016.

7 George Luber y Michael McGeehin, “Cambio climático y eventos de calor extremo”, American Journal of Preventive Medicine, vol. 35, núm. 5, 2008.

8 Chinmoy Sarkar, Chris Webster y John Gallacher, “Verdor residencial y prevalencia de trastornos depresivos mayores: un estudio transversal, observacional y asociativo de 94 879 participantes adultos en un biobanco del Reino Unido”, The Lancet Planetary Health, vol. 2, núm. 4, 2018.

9 Piers MacNaughton et al., “Impacto del tipo de ruta para bicicletas en la exposición a la contaminación del aire relacionada con el tráfico”, Science of the Total Environment, vol. 490, 2014.

10 Meredith Minkler, “Uso de la investigación de acción participativa para construir comunidades saludables”, Public Health Reports, vol. 115, 2000.

11 Houghton, Prioridad Verde.

Adele Houghton es presidenta de Biositu, LLC y profesora de la Escuela de Salud Pública TH Chan de la Universidad de Harvard.

Matthew Kiefer es director de Goulston & Storrs y profesor de la Escuela de Graduados en Diseño de la Universidad de Harvard.

Los autores reconocen a los estudiantes de SES 5383: Desarrollo para el impacto social de la Escuela de Graduados en Diseño de Harvard y a los oradores invitados de la Agencia de Planificación y Desarrollo de Boston, Boston Residential Group, Conservation Law Foundation, HYM Investment Group, Madison Park Development Corporation y Massachusetts. Housing Investment Corporation cuyas presentaciones y contribuciones a la discusión en clase ayudaron a enriquecer los conceptos presentados en este artículo. Además, agradecen a Linda Kaboolian de la Escuela de Salud Pública TH Chan de Harvard por su contribución a los primeros borradores.